Le lotissement à l’heure de la sobriété foncière

La densification est la solution qui permet de construire là où sont les besoins sans artificialiser davantage en périphérie des villes. Aux antipodes de l’image parfois caricaturale des tours et barres d’immeubles qui caractérisent l’urbanisme des années 1960-70, la densité urbaine de qualité participe à la constitution de [la] ville durable, à condition qu’elle soit acceptée par les élus et la population ". Ces lignes ont été écrites par le Gouvernement il y a dix ans. Elles proviennent de l’étude d’impact présentant le projet de loi ALUR lors de son dépôt à l’Assemblée nationale le 26 juin 2013. Depuis lors, la densification urbaine n’a jamais cessé d’être présentée comme une des solutions à la crise du logement et la seule alternative à l’artificialisation des sols. Le thème poursuit insensiblement une forme de mutation pour basculer progressivement du statut originel d’option possible ou d’alternative désirable à celui de solution incontournable et bientôt d’injonction. Chacun contribue à la hauteur de ses compétences à cette réflexion collective concernant la reconstruction de la ville sur la ville. Les juristes ne doivent pas être en reste. Tel est l’objet de ce colloque qui, à travers un examen critique du régime du lotissement fixé au sein du code de l’urbanisme, permettra de formuler des pistes d’évolution de ce dernier pour en faire un outil adapté dans la nouvelle ère de la sobriété foncière. Car si le lotissement est perçu par le grand public comme une forme urbaine d’habitat individuel, du reste présenté parfois de manière exagérée comme un contre-exemple, il n’est pour les juristes qu’une opération consistant à diviser en propriété ou en jouissance une ou plusieurs unités foncières contigües dans le but de faire naître au moins un lot à bâtir. « Diviser pour mieux… bâtir », telle pourrait être résumée sa devise depuis cent ans, sa création datant précisément d'un siècle. S’il a constitué le mode opératoire par excellence de l’expansion urbaine, le régime du lotissement sera à l’avenir le terrain de densifications ou de subdivision de lots bâtis. Dans cette perspective, comment articuler ces enjeux de densification dans l’arsenal législatif qui autorise et encadre le lotissement ? De quelles manières se formalise le champ du contrôle de ces opérations ; de la viabilisation à l’intégration paysagère ? En quoi le régime du lotissement vient orienter, limiter, freiner ces objectifs de densification ? Comment s’y opère une tentative de maîtrise de ces démarches par les colotis et quels en sont les instruments ? De quelles manières l’évolution du droit des lotissements impacte ou pourrait impacter la production pavillonnaire, les formes bâties, les montages juridiques, les logiques d’appropriation, les dérégulations diverses et variées ? A l’interface d’enjeux juridiques, sociaux, politiques, architecturaux et urbanistiques, ces formes urbaines sous pressions plus ou moins fortes selon les contextes urbains, suburbains ou périurbains, modifient-elles les registres de leur habitabilité ? Plus ou moins bien acceptées, ces dynamiques de densifications sont aussi plus ou moins bien vécues, appropriées, partagées. Elles redessinent les paysages pavillonnaires en y déployant plus de diversité dans l’offre de logements. Y multiplient les statuts – propriétaires, locataires du parc privé, locataires du parc social … et y permettent une pluralité de parcours résidentiels plus ou moins bien accueillis. Enfin, quid de l’articulation de ces opérations avec les enjeux de préservation de la biodiversité ? Bien souvent cette densification se fait à l’horizontale et vient encore plus réduire la place des jardins – certes déjà artificialisés (selon le ZAN) mais pourtant loin d’être tous imperméabilisés. Comment alors replacer l’enjeu du vivant, du végétal, du « climat urbain » dans ces dynamiques de densification afin qu’elles ne viennent pas trop perturber des équilibres écologiques fragiles ?